Банк России в минувшую пятницу снизил ключевую ставку на 100 б. п. — с 18% до 17% годовых. Как такое плавное смягчение «ключа» отразится на рынке жилищного строительства и ипотеки, ЕРЗ.РФ опросил российских девелоперов.
Фото из архива Н. Голубничей
Нина ГОЛУБНИЧАЯ (на фото), финансовый директор группы ГК Самолет (г. Москва):
— Даже при снижении ставки рыночная ипотека для большей части клиентов остается недоступной. Поэтому восстановление рынка и повышение спроса будет постепенным. Восстановление ипотечного кредитования в рамках рыночных программ произойдет после того, как ключевая ставка ЦБ снизится до уровня 12% — 14%.
Что касается девелоперов, то снижение ставки также позитивно скажется на финансовых результатах и устойчивости, постепенно будет улучшаться финансовое состояние компаний. Однако наша отрасль очень чувствительна к изменению ключевой ставки: эффект от уменьшения имеет прямое влияние как на доходы, так и на расходы компаний.
Несмотря на устойчивый тренд на снижение, ставка довольно долго находилась в зоне экстремально высоких значений. Поскольку процентные расходы и долговая нагрузка идут с лагом из-за длительности девелоперского цикла, непростая ситуация в отрасли сохранится какое-то время даже на фоне дальнейшего ожидаемого снижения ключевой ставки ЦБ.
Фото: СК DOGMA
Жанна БЕЛЯНКИНА (на фото), коммерческий директор федеральной компании DOGMA (Краснодарский край):
— Снижение ключевой ставки — безусловно, позитивный сигнал для всего рынка, запускающий процесс постепенного восстановления ипотечного спроса и оживления в строительной отрасли. Однако текущие 17% остаются заградительными для значительной части потенциальных заемщиков, поскольку стоимость кредитных денег остается достаточно высокой. Опыт и статистика прошлых лет показывают, что массовое оживление спроса наступает, когда ставки достигают психологически важной отметки в районе 10% — 12%.
Но важно отметить, что пока ставки плавно снижаются, а цены остаются на прежнем уровне, формируется уникальное «окно возможностей». Для инвесторов, отмечающих снижение доходности по вкладам, недвижимость становится привлекательной альтернативой. Для покупателей, которые планируют улучшить жилищные условия, это возможность зафиксировать текущую стоимость квартиры оформив рассрочку на два-три года, с последующим переходом на ипотеку по значительно снизившимся к тому времени ставкам.
Поэтому мы рекомендуем не ждать, а действовать, чтобы успеть воспользоваться текущими условиями до того, как рынок новостроек перейдет в фазу активного роста и ажиотажного спроса.
Фото: пресс-служба ГК Гранель
Ильшат НИГМАТУЛЛИН (на фото), президент ГК Гранель (г. Москва):
— Рынок жилой недвижимости позитивно воспримет снижение ключевой ставки. Сигнал со стороны Центрального Банка укажет на продолжение смягчения монетарной политики и расширение доступности кредитных продуктов.
Для девелоперов это означает большую предсказуемость в планировании: от решения по ставке напрямую зависят объемы проектов, которые компании готовят к выводу на рынок в следующем году. Снижение кредитной нагрузки будет стимулировать запуск новых объектов, а потребительский спрос отреагирует некоторым повышением оптимизма.
Ипотечный рынок оживится в пределах величины снижения ставки — банки адаптируют свои предложения. Однако важно учитывать, что более 80% действующих сделок приходится на льготные программы, поэтому существенного изменения структуры ипотечного портфеля не произойдет.
Сегмент новостроек будет постепенно наращивать спрос — главным образом в ожидании увеличения предложения во втором-третьем кварталах 2026 года. Вторичный рынок останется в «выжидательной» позиции: традиционно он реагирует с задержкой. При этом активизация первичного рынка закономерно подтянет уровень запросов игроков в сегменте готового жилья.
Владельцы квартир, особенно в условиях высокого осеннего спроса на аренду, предпочитают временно сдавать объекты, рассчитывая реализовать их в 2026 году по более высокой цене, которая будет соответствовать их ожиданиям и рыночной динамике.
Фото: пресс-служба Унистрой
Искандер ЮСУПОВ (на фото), директор по продукту и бренду Унистрой (Республика Татарстан):
— Мы считаем, что постепенное снижение ставки ЦБ имеет скорее эмоциональный эффект. Люди видят, что «ключ» снижается и готовы брать даже дорогую ипотеку в надежде на дальнейшее рефинансирование.
Для застройщиков даже минус один или два процента имеют большое значение, поскольку напрямую сказываются на стоимости проектного финансирования: дешевле становятся деньги, появляется больше возможностей для старта новых проектов, пополнения земельного банка. В принципе, можно даже говорить и о возможном замедлении роста цен на жилье.
Но пока ставка ЦБ — что в 20%, что в 18%, что в 16% — сильного положительного влияния на рынок не окажет. Да, это лучше, чем недавние 21%. Но для того, чтобы рынки и коммерческой, и жилой недвижимости вновь ожили и задышали полной грудью, ставка все-таки должна быть на уровне 7% — 8%.
Фото: forum-100.ru
Тимур СУРМАТОВ (на фото), коммерческий директор девелоперской компании РАЗУМ (Астраханская область):
— Мы позитивно смотрим на возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, но в то же время уверенно работаем в условиях ее текущего уровня. Ожидаем восстановления спроса, которое, по нашим оценкам, составит около 10% — 15% от привычных сезонных показателей.
Считаем, что разница в ценах между новостройками и «вторичкой» сохранится, поскольку у этих сегментов разная целевая аудитория. Мы это понимаем и адаптируем свои подходы под ситуацию. Новые проекты продолжают запускаться, однако динамика запусков стала более сдержанной по сравнению с предыдущими периодами.
Фото: develug.ru
Владимир КРАВЧЕНКО (на фото), вице-президент по маркетингу СИК Девелопмент-Юг (Краснодарский край):
— Застройщики ожидали уменьшения ключевой ставки, поскольку она прямо влияет на процентные ставки по ипотечным кредитам. Даже незначительное снижение способно активизировать рынок недвижимости, делая его более интересным для потенциальных покупателей.
Для большинства заемщиков с минимальным первоначальным взносом приемлемая ставка по ипотеке находится на уровне 11% — 12%, что соответствует ключевой ставке в 8% — 9%. По прогнозам экономистов, снижение ключевой ставки ЦБ до этого уровня в течение двух лет, при условии отсутствия экономических потрясений, окажет существенное влияние на объемы продаж и ипотечного кредитования.
В 2024 году основная доля (до 70%) сделок в корпорации «Девелопмент-Юг» приходилась на программы «Семейной ипотеки» и ипотеки с государственным субсидированием. В 2025 году наблюдается увеличение этой доли до 85% от общего объема. Основным драйвером остается льготная «Семейная ипотека».
Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп
Лилия АЛЕКСАШИНА (на фото), руководитель отдела ипотеки Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):
— Можно сказать, что рынок адаптировался к ситуации и основная часть клиентов, не попадающих под параметры «Семейной ипотеки», переориентировалась на рассрочку. Сейчас в общей структуре сделок в компании она пребывает в балансе с «Семейной ипотекой».
Условия рыночного кредитования все еще нельзя назвать лояльными. Тем не менее в последнее время наблюдаются отдельные случаи использования этого инструмента для приобретения недвижимости, как правило, в рамках небольших краткосрочных займов.
Фото предоставлено пресс-службой «Главстрой Санкт-Петербург»
Алексей БУШУЕВ, коммерческий директор Главстрой Санкт-Петербург (входит в ГК Главстрой-Регионы):
— На наш взгляд, устойчивое восстановление спроса на рыночную ипотеку возможно при снижении ставок в диапазоне 14% — 15% годовых, что соответствует ключевой ставке на уровне 12%. Таким образом, постепенное снижение до 13% — 14% станет важным сигналом для оживления рынка.
Уже сегодня, при ключевой ставке 17%, мы фиксируем интерес покупателей к рыночным программам: многие оформляют относительно небольшие кредиты, рассчитывая в дальнейшем на возможность рефинансирования или досрочного погашения. С каждым шагом ЦБ по снижению ключевой ставки этот тренд будет усиливаться, расширяя сегмент клиентов, готовых принимать решения о покупке.
Дополнительным драйвером станет перераспределение сбережений: доходность депозитов снижается, и население будет искать более надежные и долгосрочные инструменты вложений. Традиционно недвижимость остается одним из ключевых способов сохранения и приумножения капитала.
Мы ожидаем, что совокупность этих факторов — снижение ключевой ставки, рост доступности рыночной ипотеки и изменение структуры сбережений населения — создаст условия для заметного оживления на рынке уже в начале 2026 года.
Фото из архива К. Гагариной
Ксения ГАГАРИНА (на фото), Директор департамента продаж ГК ИНСИТИ девелопмент (Краснодарский край):
— Снижение ключевой ставки в целом является позитивным сигналом для рынка недвижимости, однако ожидаемого мною более значительного понижения не произошло. Рассчитывали на уменьшение сразу на два процентных пункта. Ставка в размере 17%, безусловно, станет импульсом для постепенного восстановления активности покупателей, но пока ощутимого роста интереса к покупке жилья ждать преждевременно.
Для полноценного выхода на рынок отложенных покупок оптимальной представляется ставка порядка 12% — 13%. Исходя из текущих тенденций и макроэкономической ситуации, полагаю, достижение такого уровня возможно ко второму кварталу следующего года.
Фото из архива Е. Наливайко
Екатерина НАЛИВАЙКО (на фото), директор по маркетингу компании ГК ПЛЮС Девелопмент (г. Москва):
— Сейчас объем сделок уже растет после летнего затишья. А при снижении «ключа» к концу года можно будет ожидать дополнительный прирост еще на 10% — 15%. Правда, и цены на жилье тогда могут вырасти в пределах 3% — 5%, но без перегрева: инфляция замедляется.
Оживление ипотеки напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. При ее снижении до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно.
Выдачи кредитов также могут вырасти до 15%. Да, среднерыночная ставка вряд ли станет по-настоящему привлекательной. Но люди зачастую покупают не процентную ставку, а ежемесячный платеж. И при снижении «ключа» до 16% разница может быть очень заметной при прочих равных.
Фото: erzrf.ru
Анна ПАРИЕНКО (на фото), руководитель агентства недвижимости ГК Монолит (Республика Крым):
— Снижение ключевой ставки уже сегодня оказывает позитивное влияние на рынок недвижимости. В первую очередь это заметно на инвестиционном сегменте: вкладчики начинают переориентироваться с депозитов на вложения в квадратные метры, что поддерживает спрос на жилье, особенно в крупных и ликвидных проектах.
Однако основная часть рынка формируется за счет ипотечных покупателей. Для них ощутимый эффект начнется тогда, когда ипотечные ставки опустятся хотя бы к уровню 12% годовых. Именно этот порог можно считать точкой относительной стабильности, при которой у клиента вновь появляются реальные возможности и мотивация рассматривать покупку жилья в кредит.
Разумеется, о возвращении к исторически низким ставкам в 6% сегодня речи не идет. Но если прогноз о последовательном снижении ключевой ставки до 13% в декабре подтвердится, мы увидим оживление рынка уже к началу следующего года: восстановится интерес к ипотеке, застройщики получат дополнительный приток клиентов, а общий градус напряженности в отрасли снизится.
Таким образом, курс регулятора на снижение ставки — это сигнал рынка о постепенном возвращении к более сбалансированным условиям, что особенно важно в условиях заметного охлаждения спроса на жилье и проблем в строительной отрасли.
Фото: old.repawards.ru
Михаил ШМЫКОВ (на фото), коммерческий директор девелопера UDS (Удмуртская Республика):
— Для потенциальных покупателей снижение ипотечных ставок откроет более выгодные возможности для приобретения квартир. Даже незначительное снижение на один-два процентных пункта может вылиться в экономию сотен тысяч рублей.
Тем не менее стоит отметить, что снижение ключевой ставки на 1% — 2% не станет значительным стимулом для увеличения спроса. Ипотека с процентной ставкой 15% годовых и выше остается недоступной для значительной части потенциальных заемщиков. Однако сам факт снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке — позитивный сигнал для всех игроков на рынке.
Настоящий рост активности, полагаю, начнется, когда ипотечная ставка снизится до 13% годовых. По оценкам аналитиков, это может произойти уже в первом полугодии 2026 года.
Фото: Ikon Development
Иван ВИНОГРАДОВ (на фото), генеральный директор Ikon Development (г. Москва):
— При планомерном снижении ключевой ставки в среднесрочной перспективе ожидается рост объема кредитования на проектное финансирование в среднем на 15% — 20%. Но все же полноценный рост финансирования будет зависеть еще и от общей ситуации на рынке недвижимости и динамики стоимости строительства.
После снижения ставки девелоперы в целом будут склонны возобновлять запуски новых проектов и активнее пополнять земельный банк, ориентируясь на ожидаемый рост спроса.
Тем не менее эффект от снижения ипотечной ставки и массовой выдачи кредитов будет все же постепенным, не стоит ожидать ипотечного бума. При устойчивой тенденции по снижению ключевой ставки застройщики начнут выводить на рынок новые проекты, но, скорее всего, это будет в течение трех — шести месяцев.
Фото: пресс-служба СЗ Дело
Георгий ЛАБИНЦЕВ (на фото), генеральный директор СЗ Дело (г. Москва):
— Снижение ключевой ставки — это долгожданный сигнал для всей экономики. Для девелоперской отрасли это будет иметь двойное значение. Во-первых, удешевление ипотеки напрямую повышает покупательскую способность, расширяя круг клиентов. Во-вторых, и это не менее важно, снижение стоимости бридж-финансирования для застройщиков ведет к росту рентабельности существующих проектов и дает возможность запускать новые.
Более доступные кредиты для бизнеса — это драйвер увеличения предложения качественного жилья. В долгосрочной перспективе устойчивый рост предложения и повышение качества проектов являются здоровой основой для формирования справедливой рыночной стоимости недвижимости.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал
Виген АЗИЗЯН (на фото), первый заместитель генерального директора ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):
— Первичный рынок получит больше преимуществ: снижение ключевой ставки позволит увеличить количество одобренных заявок на льготные программы (например, «Cемейная ипотека»), так как уменьшит нагрузку на бюджет по компенсациям банкам за каждый кредит.
Вторичный рынок отреагирует слабо, поскольку психологически комфортный уровень ипотечных ставок для жителей Башкортостана остается в диапазоне 9% — 12%. В наших планах на ближайшее время есть запуск ряда новых проектов, но резкой активизации из-за снижения ставки мы не планируем. Решения о запуске зависят от совокупности факторов: спроса, доступности материалов, логистики и геополитической ситуации.
Фото: Optima Development
Давид ХУДОЯН, генеральный директор компании Optima Development (г. Москва):
— Ключевая ставка — главный макроэкономический параметр. Курс на ее снижение, безусловно, ведет к стабилизации ситуации в строительной отрасли. Даже выход «ключа» на плато в начале 2025 года способствовал всплеску на рынке новостроек.
Текущий курс на смягчение денежно-кредитной политики тем более оказывает серьезное влияние на рыночную конъюнктуру. Ставки по рыночной ипотеке все еще остаются заградительными, однако покупатели уже охотнее оформляют кредиты в расчете на скорое рефинансирование на комфортных условиях. Также растет популярность рассрочек от застройщика, подразумевающих ипотеку на остаток суммы.
Вместе с тем доходность от депозитов начала снижаться, из-за чего многие переориентируются на инвестиции в недвижимость. Правда, в самом устойчивом премиальном сегменте рынка активность клиентов почти не падала даже на фоне рекордной ключевой ставки. И все же определенный приток новых покупателей в текущих обстоятельствах гарантирован. Но особенно окрепнет спрос на новостройки комфорт- и бизнес-классов, которые последние два года переживали серьезный спад продаж.
Для девелоперов снижение «ключа» важно еще по одной причине: за счет данного изменения дешевле оказываются бридж-кредиты и проектное финансирование. Так что рынок ждет всестороннее укрепление.
Фото предоставлено пресс-службой MAAR Development
Руслан НАСЫРОВ, генеральный директор MAAR Development:
— Для сегмента элитной недвижимости ключевая ставка ЦБ служит не прямым драйвером спроса, а важным макроэкономическим индикатором. Наши клиенты — состоятельные лица, для которых покупка является инвестицией в образ жизни и инструментом сохранения капитала, а не решением, зависящим от ипотеки.
Тем не менее снижение ставки окажет положительный эффект: повысит уверенность крупного бизнеса в стабилизации экономики; снизит стоимость проектного финансирования, оптимизируя наши издержки; сделает инвестиции в эксклюзивную недвижимость более привлекательными на фоне снижения доходности других инструментов.