Банк России снизил ключевую ставку на 50 б. п. до 16%. Как решение регулятора отразится на рынке новостроек и с какими ожиданиями компании входят в 2026 год, ЕРЗ.РФ узнал у застройщиков.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Большинство девелоперов сошлись во мнении, что постепенное снижение ключевой ставки ЦБ положительно скажется на покупательской активности, но это произойдет ближе к концу 2026 года.
Фото: пресс-служба СК10
Дарья БОКОВНЯ (на фото), заместитель коммерческого директора СК10 (Ростовская область):
— Такое снижение ключевой ставки ЦБ практически не отразится на рынке недвижимости. Да, снизятся ставки по актуальным ипотечным программам, однако кардинально на рынок это не повлияет. Льготная ипотека все еще остается локомотивом продаж. А на нее изменение ключевой ставки влияет не так сильно.
Рост цен, предположительно, ускорится, особенно на вторичном рынке, который более зависим от ключевой ставки.
Фото пресс-службы РАЗУМ
Тимур СУРМАТОВ (на фото), коммерческий директор РАЗУМ (Астраханская область):
— Мы исходим из сценария постепенных и аккуратных изменений. Скорее всего, в 2026 году ключевая ставка будет либо снижаться очень плавно, либо какое-то время сохранится на текущем уровне. Резких шагов рынок сейчас не ожидает. Регулятор, по нашему ощущению, будет действовать осторожно, оценивая инфляцию и общее состояние экономики.
Январь будет жарким, и связано это не со ставкой, а с изменениями по «Семейной ипотеке», которые ожидаются с февраля. Фактически отрасль соберет весь отложенный спрос.
Ставка дает позитивный отклик рынку, однако заметим мы его не сразу. Ипотека в таком случае начинает восприниматься как более понятный и прогнозируемый инструмент, что постепенно отражается на спросе. Во второй половине года средняя продаваемая площадь квартир станет выше в связи с доступностью ипотеки на двух- и трехкомнатные квартиры. Увеличится средний чек, что благоприятно скажется на экономике девелоперов.
2026 год может стать периодом стабилизации рынка, если условия по финансированию будут улучшаться последовательно и без резких колебаний.
Темпы выбытия за 2025 год не превысили показатели 2024 года. При этом в наших регионах присутствия (Свердловская и Астраханская области) фактический вывод новых проектов не снизился. В связи с этим у девелоперов сформировалась определенная затоваренность ассортимента, а средний срок вымывания экспозиции увеличился.
Это означает, что локально отдельные игроки в силу необходимости привлечения ликвидности будут готовы предлагать квартиры на более привлекательных условиях. Однако такая ситуация характерна не для всего рынка: скорее, необходимость в этом увидит часть крупных девелоперов, формирующих повестку.
Фото предоставлено пресс-службой ПЗСП
Кирилл НИКОЛАЕВ (на фото), коммерческий директор ПЗСП (Пермский край):
— Девелоперский рынок подразумевает долгие проекты, и немедленной реакции на меняющиеся условия ожидать не нужно. В 2026 году продолжится замедление выхода на рынок новых объектов и увеличение доли непроданного жилья. Рост цен на недвижимость в следующем году останется на уровне этого года — около 6%. Объем ввода новостроек может упасть, также продолжится тенденция переносов сроков ввода жилья в эксплуатацию.
Помимо возможного снижения ставок по ипотеке, которое увеличит спрос на жилье, свою роль сыграет ограниченное предложение: в условиях высокой ключевой ставки, увеличения НДС и роста себестоимости строительства застройщики будут запускать меньше новых проектов.
Одной из негативных тенденций для строительной отрасли региона сегодня можно назвать высокую вероятность перепроизводства. По данным ЕРЗ.РФ, Пермский край вошел в группу субъектов, в которых темпы вывода жилья опережают продажи, а фактическая распроданность отстает от нормы на 0,5 п. п.
В 2026 году также ожидается рост цен на недвижимость из-за повышения НДС до 22%, что отразится на себестоимости строительства. Строительные материалы и работы вырастут в цене, в конечном счете приводя к росту цен на квартиры. Также на это повлияет ограниченность предложения на рынке из-за завершения текущих проектов без массового запуска новых. Спрос на недвижимость поддержат возможное снижение ключевой ставки ЦБ и трансформация «Семейной ипотеки».
Фото: develug.ru
Владимир КРАВЧЕНКО (на фото), вице-президент по маркетингу СИК Девелопмент-Юг (Краснодарский край):
— Небольшое снижение несущественно повлияет на доступность финансовых инструментов для приобретения жилой недвижимости. Гораздо большее влияние на рынок оказывают программа «Семейной ипотеки» и, как следствие, повышенный интерес к предстоящим изменениям, которые вступят в силу в феврале 2026 года, так как именно «Семейная ипотека» сейчас является основным драйвером развития рынка.
Корпорация Девелопмент-Юг не меняет своих планов на 2026 год. Нам предстоит старт новых проектов в Нижнем Новгороде, Перми, Владивостоке, Астрахани и других городах. Рассчитываем как минимум вдвое увеличить объемы строительства.
Однако ключевым фактором является не столько количество, сколько качество реализуемых проектов, а также их соответствие актуальным запросам и финансовым возможностям потребителей.
Фото: Главстрой Санкт-Петербург
Дмитрий ЕФРЕМОВ (на фото), начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК Главстрой Санкт-Петербург (г. Санкт-Петербург):
— Основания для существенного смягчения политики ЦБ сейчас ограничены. С одной стороны, мы фиксируем в декабре положительную динамику продаж в сегменте жилой недвижимости. С другой стороны, в ряде других отраслей, включая автомобильный рынок, условия, напротив, ужесточаются: повышение утильсбора напрямую сдерживает спрос.
Грядущее повышение НДС лишь подтверждает, что у экономики нет резервов для значительного смягчения кредитных условий. Покупательская активность на рынке недвижимости сохраняется: граждане, которым необходимо улучшить жилищные условия, по-прежнему ищут возможности для выгодного приобретения квартиры.
Однако продолжается рост себестоимости строительства — из-за подорожания материалов, работ, дефицита кадров в отрасли и увеличения затрат на проектное финансирование. Это формирует устойчивый тренд на повышение цен: так, в масс-маркете по итогам ноября этого года цены по сравнению с ноябрем 2024-го выросли на 11%.
Вместе с тем в 2026 году дополнительным ограничением станет сокращение спроса на «Cемейную ипотеку» из-за ужесточения условий выдачи, тогда как рыночная по-прежнему останется недоступной для массового покупателя.
При такой консервативной модели спроса застройщики действуют осторожно: пересматривают финмодели, сдержанно подходят к выводу новых проектов и запуску перспективных очередей. Все это позволит минимизировать риски в ожидании более устойчивых позитивных прогнозов и сигналов со стороны ЦБ.
Фото: пресс-служба ГК Монолит
Виталий СУХАНОВ (на фото), коммерческий директор ГК Монолит (Республика Крым):
— Такое снижение не приведет к значительному оживлению рынка, но позволит продолжить тренд на рост доли ипотеки в структуре продаж, начатый в 2025 году.
Если ставка продолжит снижаться, это обеспечит дальнейший рост выдач кредитов и, соответственно, увеличение продаж в 2026 году, в том числе за счет перевода средств с депозитов в недвижимость. Для рынка Крыма это особенно важно, поскольку цены на недвижимость в регионе продолжают расти, оставаясь привлекательным вложением.
В настоящий момент мы планируем проекты очень осторожно, ожидая изменений в правилах «Семейной ипотеки» с 1 февраля. При этом готовимся вывести на рынок новый жилой район в Симферополе и приступить к строительству крупнейшего в Крыму пятизвездочного отеля с развитой инфраструктурой, совместно с известным отельным оператором. Объект расположится на песчаном побережье рядом с Евпаторией и станет частью масштабного федерального проекта «Золотые пески России».
Фото предоставлено пресс-службой ГК ПЛЮС Девелопмент
Екатерина НАЛИВАЙКО (на фото), директор по маркетингу ГК ПЛЮС Девелопмент (г. Москва):
— В краткосрочной перспективе ситуация в отрасли не изменится. Продолжится оживление на столичном рынке, вызванное грядущим ужесточением условий «Семейной ипотеки». С февраля наступит заметное охлаждение.
Переломный момент, которого все ждут, — лето 2026 года. К тому времени ключевая ставка ЦБ может снизиться до уровня, когда обычная ипотека вновь станет доступной. А настоящее потепление мы увидим, если рыночные ставки будут в районе 13% — 14%.
Так или иначе, уже с весны 2026 года людям важно внимательно отслеживать динамику: как только застройщики зафиксируют рост спроса на рыночную ипотеку, стоимость новостроек начнет расти ускоренными темпами.
При этом дефицит жилья никуда не денется: девелоперы также ждут существенного снижения ключевой ставки. Без доступного проектного финансирования многие компании не будут активно строить, оставаясь в выжидательной позиции. Скорее всего, 2026—2027 годы будут периодом растущего спроса и одновременно растущего дефицита новостроек в массовом сегменте.
Фото: Optima Development
Давид Худоян (на фото), генеральный директор компании Optima Development, (г. Москва):
— ЦБ подтвердил курс на смягчение монетарной политики, но также сохранил по-прежнему актуальные механизмы таргетирования инфляции.
Существенное снижение «ключа» было маловероятно, в том числе в связи с грядущим повышением НДС и утильсбора, к чему экономике предстоит некоторое время адаптироваться.
Состояние стройотрасли в 2026 году точно будет улучшаться, ведь, так или иначе, постепенное повышение доступности заемных средств неминуемо. Дешевле станет в том числе проектное финансирование, что позволит девелоперам выводить на рынок больше новых проектов, которые ожидает положительный эффект от отложенного спроса. Дефицит вариантов на котловане точно привлечет к премьерам повышенное внимание.
Фото: polis-group.ru
Яна ВИРЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК Полис, (г. Санкт-Петербург):
— Разовое небольшое снижение ставки ЦБ не окажет существенного влияния на рынок жилой недвижимости. Чтобы активность покупателей действительно восстановилась, необходима устойчивая динамика снижения на протяжении нескольких месяцев подряд. Заметное влияние на рынок мы сможем ощутить в полной мере только в 2026—2027 годах при условии сохранения текущей тенденции.
Если ключевая ставка существенно снизится во второй половине 2026 года, это создаст предпосылки для увеличения числа новых объектов на рынке. Для девелоперов ключевая ставка влияет не только через доступность ипотеки, но и напрямую — через стоимость проектного финансирования.
Однако важно понимать, что снижение ключевой ставки — не единственный фактор, определяющий активность на рынке: себестоимость строительства, наличие квалифицированных кадров и общая макроэкономическая конъюнктура продолжают оказывать значительное влияние на отрасль.
Фото: пресс-служба ГК СМЕЛО. Девелопмент перемен
Евгений КОВАЛЬ (на фото), креативный директор ГК СМЕЛО. Девелопмент перемен (Приморский край):
— Небольшое снижение ключевой ставки существенного влияния на рынок не окажет, выраженного оживления мы не ожидаем, по крайней мере в Приморском крае. Рынок сильно насыщен: одновременно продается большое количество новостроек, и потребительский спрос фактически распределяется между десятками жилых комплексов. В сегменте комфорт-плюс, где работает большинство девелоперов, конкуренция особенно высока. Поэтому, если смотреть на рынок в целом по региону, показатели могут выглядеть стабильными, но применительно к конкретным застройщикам существенного роста спроса не ожидается.
Увеличения запусков новых проектов в 2026 году мы также не прогнозируем. Проектов уже достаточно, при этом банки стали значительно строже подходить к оценке финансовых моделей. Есть примеры отказов как в дополнительном финансировании, так и в финансировании новых проектов. Даже при наличии разрешений на строительство некоторые девелоперы откладывают старт строительства.
Со снижением ключевой ставки мы, скорее, прогнозируем краткосрочный рост интереса к вторичному рынку за счет готового жилья и отсутствия необходимости ждать ввода дома в эксплуатацию. При этом существенного роста спроса на новостройки мы не ожидаем: рынок останется конкурентным и напряженным.
Фото: пресс-служба БЭЛ Девелопмент
Сергей АБУЗЯРОВ (на фото), коммерческий директор БЭЛ Девелопмент, (г. Москва):
— Регулятор в конце года сохранил тенденцию к снижению. А вот в следующем году россиян могут ожидать более приятные цифры. Такое небольшое снижение ставок не сможет оказать значительного влияния на строительный сектор.
Цикл строительства сегодня в среднем составляет 3—4 года, и вышло так, что те застройщики, которые работают в эконом-классе, успели купить участки и получить разрешения, но не спешат приступать к реализации проектов, поскольку ожидают снижения ключевой ставки.
Дорогие сегменты данной тенденции не подвержены, потому что качественные (без обременений и проблем) участки пользуются повышенным спросом и их предложение ограничено.
В сегодняшней ситуации проектное финансирование — это дорогая история, поэтому начинать строительство пока невыгодно, и застройщики ограничиваются проектно-изыскательскими работами.
В эконом-классе, в отличие от высокобюджетных сегментов, спрос напрямую зависит от дешевой ипотеки, поэтому в настоящее время он закономерно просел. Застройщики ждут более стабильной экономической ситуации, чтобы стартовать с продажами новых проектов. Это приводит к тому, что портфели девелоперов уже и так переполнены земельными участками, поэтому новые практически не покупаются.
Что касается роста интереса к покупке земель под офисы, то это тоже вполне объяснимо: долгое время был своего рода «перекос» в сторону жилья в силу его более высокой рентабельности.
Сейчас же ситуация меняется: офисные форматы не так сильно зависят от колебаний ключевой ставки, и неважно, с какой целью они строятся — под аренду или на продажу.
Фото: пресс-служба Архплей Девелопмент
Леонид ТВЕРДОХЛЕБОВ (на фото), финансовый директор Архплей Девелопмент (г. Москва):
— Снижение ключевой ставки ЦБ в умеренных пределах даст отрасли скорее облегчение по нагрузке, чем полноценный стимул к новому циклу роста. Ожидать резкого оживления стройкомплекса в 2026 году только за счет такого шага вряд ли корректно, но локальное улучшение по ставкам проектного и ипотечного кредитования возможно.
Регулятор сам закладывает на 2026 год все еще относительно высокий средний уровень ставки (13% — 15%), то есть речь идет о длительном периоде жесткой политики, а не о возвращении к «дешевым деньгам». При таком уровне денег ожидать бурного кредитного и строительного бума сложно, особенно на фоне замедления экономики и структурных проблем.
В базовом сценарии можно рассчитывать на стабилизацию и точечное оживление в тех сегментах, где сохраняется дефицит предложения и господдержка, но не на резкий разворот тренда после провала 2024—2025 годов. Поэтому снижение ключевой ставки, о котором идет речь, скорее смягчит стресс в отрасли, чем запустит новый мощный цикл строительства в 2026 году.
Фото: пресс-служба ТПП РФ
Эдуард САМИГУЛЛИН (на фото), эксперт совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике ТПП РФ:
— Если говорить о влиянии снижения ключевой ставки на общероссийский рынок, то наиболее ярким примером может служить разная реакция первичного и вторичного рынков жилья. Анализ текущей ситуации показывает, что ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в крупных городах уже достиг в среднем 27% и за год увеличился на 7 процентных пунктов.
В отдельных городах, таких как Барнаул, Набережные Челны или Новокузнецк, этот разрыв достигает 50% — 61%. Это прямое следствие перекоса спроса на первичный рынок, где сегодня и концентрируется абсолютное большинство ипотечных выдач. Практически весь объем льготных программ направляется именно в новостройки, создавая искусственный дисбаланс и проецируя риски будущей переоценки на всю финансовую систему, связанную с жильем.
Цифры по ипотеке за октябрь лишь подтверждают эту зависимость: на льготные программы пришлось около 76% всех выдач. Таким образом, ключевая ставка ЦБ сегодня выполняет роль не столько регулятора широкого потребительского рынка, сколько инструмента адресной, но рискованной поддержки строительной отрасли.
Снижение ставки, конечно, разблокирует часть инвестиционного потенциала, но я бы выделил две системные задачи, которые выходят за рамки простой ценовой доступности ипотеки.
Во-первых, это вопрос инфраструктурной логистики и кадров. Дефицит оборотных средств у подрядчиков, высокая стоимость материалов и острая нехватка квалифицированных рабочих — это системные вызовы, которые ставка не решит. Развитие программ вроде «Дальневосточного гектара», где вопросы подведения коммуникаций и транспортной доступности являются ключевыми, лишь подчеркивает масштаб этой задачи на национальном уровне.
Во-вторых, это дифференциация государственных стимулов. Прозвучавшее на недавнем Совете законодателей предложение о дифференциации ипотечных ставок по регионам имеет фундаментальный смысл. Когда 50% «Семейной ипотеки» концентрируется лишь в пяти субъектах РФ, это не решает жилищную проблему, а стимулирует миграционный переток в уже перегруженные агломерации. Более гибкий подход поможет сбалансировать развитие регионов.
Таким образом, влияние ставки — это важный, но вторичный процесс. Первичен же качественный сдвиг в стратегиях девелоперов, который произошел в ответ на высокие ставки: от экстенсивного роста к точечным, экономически просчитанным проектам и повышенному вниманию к операционной эффективности. Успешные игроки уже инвестируют не в гектары земли, а в технологии и процессы, позволяющие строить быстрее и дешевле. Следующий этап — это стимулирование данного тренда на государственном уровне, чтобы поддержать не просто объемы строительства, а его качество, эффективность и сбалансированность по всей территории страны.
Прогноз по общероссийскому вводу жилья на 2026 год остается умеренным: мы не ожидаем резкого роста, но и не прогнозируем глубокого падения. Рынок будет находиться в поиске нового баланса между стоимостью денег, себестоимостью строительства и платежеспособным спросом.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал
Виген АЗИЗЯН (на фото), первый заместитель генерального директора ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):
— Снижение ключевой ставки ЦБ, безусловно, станет ключевым драйвером для оживления рынка. Однако эффект, скорее всего, будет отсроченным. Восстановление покупательской активности начнется не с момента снижения ставки ЦБ, а когда ставки по рыночной ипотеке станут психологически приемлемыми для широкой аудитории. Поэтому мы не ожидаем резкого всплеска новых запусков в первой половине 2026 года.
Наша тактика — плавное, синхронизированное с рынком увеличение объемов строительства, основанное на текущих продажах и завершении существующих проектов. Сегмент ИЖС, где мы занимаем одну из лидирующих позиций в республике, демонстрирует устойчивость: Башкортостан находится на 6-м месте в стране по вводу индивидуального жилья. Это дает нам уверенность в сбалансированности портфеля.
Таким образом, 2026 год, вероятно, станет для рынка республики периодом стабилизации и подготовки к новому циклу роста, который начнется по мере нормализации стоимости кредитов.
Фото предоставлено пресс-службой MAAR Development
Руслан НАСЫРОВ (на фото), генеральный директор MAAR Development (Москва, Московская область):
— Ситуация в нашем сегменте — рынке загородных домов премиум- и элит-классов — сегодня является ярким примером коррекции после аномального всплеска. По итогам трех кварталов 2025 года спрос здесь упал на 41% к прошлогодним показателям. Однако это снижение нужно оценивать в контексте того, что прошлый год был отмечен рекордным ажиотажем на фоне крайне ограниченного предложения. Текущее же «охлаждение» — это возврат к более рациональному и взвешенному рынку.
При этом важно подчеркнуть парадокс: пока спрос корректируется, предложение, напротив, демонстрирует рост. Количество объектов в продаже увеличилось на 52%, а на рынок вышло 11 новых проектов. Это говорит о том, что серьезные девелоперы, продолжают видеть долгосрочный потенциал в этом сегменте и не сворачивают планы. Мы работаем с клиентами, для которых такая недвижимость — не просто жилье, а капитал, надежный актив для сохранения средств. И здесь мы видим главный положительный сигнал: средняя цена коттеджа в элитном сегменте выросла на 49% за год. Это указывает на качественное, а не количественное наполнение спроса.
Ключевая ставка, безусловно, важна, но ее влияние на наш сегмент — не столь прямое, как на массовый рынок. Наши клиенты в меньшей степени зависят от ипотечного кредитования. Скорее, мы ожидаем, что снижение ставки приведет к перетоку средств с банковских депозитов в реальные активы, включая недвижимость.
Поэтому смотрим на 2026 год с осторожным оптимизмом. Мы прогнозируем не возврат к ажиотажу 2024 года, а постепенное восстановление активности клиентов, которые выжидали наиболее выгодной точки входа. Наша задача — продолжать предлагать исключительный продукт в лучших локациях, так как именно качество и уникальность проекта сегодня являются решающими факторами для принятия решения.