Mkset: Как работает «донорская» ипотека: выгода до 20 млн рублей при покупке жилья

Речь идет о так называемой «донорской ипотеке». Чтобы разобраться в ее тонкостях, мы поговорили с Натальей Всесвятской, pr-менеджером ГК «Жилой Квартал» — крупнейшего застройщика загородной недвижимости в Республике Башкортостан.

— Объясните простыми словами: что такое донорская ипотека?

— Это возможность получить льготную ипотеку по семейной программе со ставкой 5-6%, даже если у вас нет детей или они уже взрослые. Для этого в сделку включается созаемщик — «донор», который соответствует требованиям программы: имеет ребенка до 6 лет, двух несовершеннолетних детей или ребенка-инвалида. Его участие позволяет оформить всю ипотеку по выгодной ставке.

— Это законно? Не будет ли проблем с банком?

— Да, это абсолютно законно. По правилам, для получения льготы достаточно, чтобы один из участников сделки подходил под условия программы. Остальные заемщики могут не соответствовать этим критериям. Банки действительно стали тщательнее проверять такие сделки, чтобы исключить формальное участие, но сама практика разрешена.

— Каковы главные риски?

— Можно выделить три основных риска:

• Для «донора»— он несет солидарную ответственность по кредиту. При просрочке платежей основным заемщиком банк будет взыскивать долг с «донора», что испортит его кредитную историю и лишит возможности получить собственную семейную ипотеку.
• Для основного заемщика— недвижимость регистрируется в долевую собственность. Если «донор» передумает передавать свою долю, возникнут серьезные сложности.
• Риск для отношений— при нарушении договоренностей можно не только потерять деньги, но и разрушить отношения с близким человеком.

— Как обезопасить сделку?

— Рекомендуем оформить все договоренности в письменном виде. Лучше всего заключить юридическое соглашение, где будет прописано:

• Кто и в каком размере вносит платежи

• Распределение долей между участниками

• Порядок и сроки передачи доли «донора» основному покупателю

Такое соглашение не отменяет ответственности перед банком, но помогает разрешать возможные споры.

— На что обратить внимание с долей «донора»?

— Доля оформляется на «донора» — взрослого человека, который выступает созаемщиком. Размер доли обычно пропорционален его вкладу в первоначальный взнос или платежи. На практике часто устанавливают минимальную техническую долю (например, 1/100), которую «донор» затем передает основному покупателю через дарственную. Важно: если у «донора» есть несовершеннолетний ребенок, при оформлении дарения потребуется разрешение органов опеки.

— Приведите реальный пример из практики.

— Ко нам обратилась Анна, 47 лет, с взрослыми детьми. Она хотела купить таунхаус в «Зубово Life 3», но ее доход позволял платить только около 35 000 рублей в месяц, тогда как стандартная ипотека под 20% требовала платежей свыше 100 000 рублей.

Мы предложили привлечь в сделку ее дочь с маленьким ребенком в качестве созаемщика. Они оформили семейную ипотеку под 6% на 30 лет на сумму 6 миллионов рублей.

Результат:

• Ежемесячный платеж снизился до 35 973 рублей

• Экономия на процентах составила 23 162 000 рублей

Это позволило Анне улучшить жилищные условия без неподъемной нагрузки.

— В каких проектах ГК «Жилой Квартал» доступна такая возможность?

— Наши клиенты могут использовать льготные программы во всех проектах. Для ценителей загородной жизни подойдут коттеджные поселки «Созвездие Цефей» (бизнес-класс) или «Миллаверде». Тем, кто предпочитает городской формат, предлагаем ЖК «Сапфир» (ввод в эксплуатацию в конце этого года). Также доступны пригородные ЖК «Зубово Life Garden» и «Михайловка Green Place».

— Что ждать от грядущих изменений в программе?

— С 1 февраля 2026 года правила ужесточатся: будет запрещено привлекать в сделку лиц, не являющихся близкими родственниками. Супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Поэтому у тех, кто рассматривает такую возможность, есть время до февраля 2026 года.

— Какой итоговый совет читателям?

— Донорская ипотека — действенный финансовый инструмент, который помогает значительно сэкономить. Однако это не лазейка в законодательстве, а сложная финансовая конструкция, требующая доверия и юридического сопровождения. Если у вас есть надежный человек, готовый помочь, и вы оба подходите к вопросу ответственно — эта возможность для вас. Главное — действовать уже сейчас, пока правила не изменились.