Москва хочет отказаться от строительства жилых комплексов с квартирами площадью менее 28 кв. м. Опрошенные Forbes участники рынка говорят, что микростудии и небольшие «однушки» — наиболее востребованный у покупателей формат, и ждут падения спроса. Региональные застройщики опасаются, что московская практика станет всероссийской
Московские власти 15 мая преподнесли застройщикам сюрприз, сообщив о решении больше не согласовывать проекты и не выдавать разрешения на строительство жилым комплексам, в которых есть квартиры площадью менее 28 кв. м. «Жилищный кодекс РФ не относит студию к видам жилых помещений, а минимальное значение площади, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях, для однокомнатных квартир составляет 28 кв. м, для двухкомнатных — 44 кв. м», — цитирует «РИА Недвижимость» информационное письмо Москомэкспертизы, из которого стало известно о нововведении.
В письме есть оговорка, что данное ограничение не распространяется на объекты, уже получившие положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство (РНС). Подлинность документа подтвердили «Российской газете» представители Мосгосстройнадзора, отметив, что оно носит информационный, а не регламентирующий, характер.
Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что если ограничение введут и оно будет строго соблюдаться, то на застройщиков лягут существенные издержки. Практика может распространиться и на другие регионы, опасаются эксперты.
Что теряет рынок
Квартиры малой площади занимают существенную долю московского рынка и являются объектом повышенного спроса в первую очередь у инвесторов и молодых покупателей, говорят собеседники Forbes.
«Студии до 25 кв. м составляют около 10% от общего объема текущего строительства Москвы, это порядка 33 000 квартир, — подсчитал вице-президент, руководитель блока маркетинга и продаж ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов, ссылаясь на данные «ДОМ.РФ». — Если расширять диапазон до 28 кв. м, то это примерно 15% ассортимента текущей столичной стройки».
«На первичном рынке Москвы экспонируются 8540 квартир площадью до 28 кв. м (не считая апартаментов), и в основном это студии, — подсчитал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Также в столичных новостройках реализуется 1640 двухкомнатных квартир площадью до 44 кв. м».
Многие опрошенные эксперты отметили, что жилье площадью менее 28 кв. м чаще всего встречается в проектах низкого и среднего ценового сегмента, поэтому отказ от такого формата может снизить доступность и инвестиционную привлекательность жилья.
В массовых новостройках доля таких помещений достигает 20%, констатирует директор по продукту MR Group Жанна Махова.
«Последние годы спрос сконцентрировался на небольших квартирах минимального метража, во многом это связано с высокой инвестиционной активностью», — добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая. В январе-апреле 2024 года клиенты московского первичного рынка приобрели по договорам долевого участия (ДДУ) порядка 4000 малогабаритных квартир, уточняет Сырцов. «При сохранении текущего темпа продаж большая часть представленного сейчас на рынке объема будет реализована в течение года, — подсчитал он. — А если студии действительно запретят проектировать, инвестиционная привлекательность имеющихся значительно вырастет».
«Искусственно ограничив площадь квартир, не принимая в расчет экономические реалии, мы рискуем сделать покупку недвижимости недоступной для значительного числа потенциальных покупателей», — сетует начальник отдела продукта и аналитики группы ЦДС Наталья Кукушкина.
«Если на самом деле будет невозможно согласовать квартиры площадью до 28 кв. м, последует серьезное снижение спроса на первичном рынке, ведь порядка 17% сделок по ДДУ сейчас приходится на малогабаритные варианты», — резюмирует Сырцов.
Что теряют застройщики
В московском нововведении есть риски для самих застройщиков, в первую очередь для тех, у кого уже имеется проектная документация на высокой стадии готовности, но одобрение проекта и РНС еще не получено.
«Возможно, информационное письмо Москомэкспертизы носит рекомендательный характер и не означает окончательного сворачивания проектирования студий, — надеется Сырцов из «Метриум». — Но если запрет все же будет введен, то девелоперам придется кардинально менять квартирографию и даже концепции проектов, что приведет к откладыванию их выхода на рынок и дополнительным миллиардным расходам».
«Укрупнить планировки не так сложно, но около двух месяцев уйдет на перепроектирование, — полагает генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. — Другое дело, на кого теперь ориентировать проект с такими параметрами? Уже явно не на студентов и молодые пары... Плюс остается актуальным вопрос по финмоделям проектов. Маленькие квартиры и давали самую высокую стоимость квадратного метра и спрос, поэтому, конечно, динамика наполнения эскроу снизится. Возможно, и банки будут готовы снижать предельную стоимость. Но в целом, конечно, это отразится на доходности проекта».
«Разработка проекта в среднем занимает не менее семи-девяти месяцев, поэтому корректировки, безусловно, могут возникнуть, денежный эквивалент вносимых изменений занимает около 20-30% бюджета проекта, — подсчитал управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. — В финансовые модели будет заложена стоимость проектирования. Девелоперов, у которых в штате есть внутренние проектировщики и финансисты, эта ситуация затронет не так сильно. Потери могут составить около 5-10% для холдингов и 15-20% для девелоперов, привлекающих внешних консультантов».
«Новые правила не будут проблемой, когда все застройщики будут находиться в равных условиях, но важно не забывать про переходный период. Пока в реализации будут ЖК, строящиеся по старым РНС с мелкой нарезкой квартир, новые ЖК, выходящие на рынок по новым правилам, будут находиться в заведомо невыгодных условиях», — полагает генеральный директор ГК «Жилой квартал» Евгений Вечков.
«Для участников рынка мы видим риски в виде сокращения темпов продаж и увеличения сроков реализации проектов, ведь с увеличением стоимости среднего бюджета лота возрастают и размер первоначального взноса, и ежемесячные платежи по ипотеке», — нагнетает Гуторов из «Страны девелопмент».
Пример для регионов
Региональные застройщики опасаются, что московский опыт могут распространить на всю страну. На момент публикации власти Ленинградской области уже приняли аналогичное решение вслед за Москвой, хотя там к проблемам малогабаритных квартир подступались и раньше. «Несколько лет назад власти Ленинградской области ограничили минимальную площадь студий в новых домах до 25 кв. м, — напоминает начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — Однако у застройщиков есть легальная возможность отклониться от этого параметра, обосновав необходимость такого отступления».
«У нас в Краснодарском крае такое решение пока не принято, однако вполне ожидаемо, что в ближайшее время ограничения придут и к нам», — полагает директор департамента заказчика ГК «Точно» Никита Попов. Все опрошенные Forbes представители региональных застройщиков сочли высокой вероятность того, что московская норма рано или поздно доберется до них.
Студии отменяют?
Письмо Москомэкспертизы вызвало опасения, что в Москве не просто установили минимальный размер квартиры, а запретили студии вообще. В письме содержится утверждение, что студии не относятся к жилым помещениям.
«С аргументом, что студия по своему названию не относится к видам жилых помещений, нельзя согласиться, поскольку отнесение помещения к жилому или нежилому определяется по другим правилам, — объясняет руководитель проектов практики недвижимости и строительства юридической фирмы ProLegals Максим Лухманов. — Фактически в письме речь идет об одностороннем решении города не согласовывать строительство многоквартирных домов с нарезкой площадей меньше установленных нормативом добровольного применения». Нормы СНИПа 31-01-2003, на который ссылается Москомэкспертиза в своем информационном письме, являются рекомендательными.
«Ограничить площади квартир региональными актами нельзя — это можно сделать только федеральным законом, — полагает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Метраж квартир должен определять рынок и нормы безопасности».
Forbes направил в Москомэкспертизу запрос с просьбой о разъяснении, но на момент публикации ответа не получил.