Льготная ипотека стала камнем преткновения для Центробанка и правительства
Льготные ипотечные программы могут пересмотреть, отказавшись от массовых в пользу адресных. Такое предположение сделали опрошенные «НГ» представители рынка недвижимости. Намеки есть. После резкого повышения ключевой ставки Центробанком (ЦБ) Минсельхоз временно свернул сельскую ипотеку. А в Минцифры сделали IT-ипотеку еще доступнее. В Минфине решают, как изменить формулу, чтобы не переплачивать банкам из бюджета за фактор Набиуллиной. В Минстрое же предупредили о сложностях с вводом жилья.
Минстрой находится в тесном взаимодействии с профильными ведомствами по вопросам реализации программ ипотеки с господдержкой, сообщили «НГ» в пресс-службе. Это не помешало представителям Минстроя выступить с тревожным предупреждением.
«Мы видим сейчас с учетом сложившейся ситуации, с учетом в моменте изменившейся ключевой ставки, изменившихся требований к ипотечным кредитам со стороны Центробанка, что нам будет очень сложно проходить 2025–2026 годы по вводу жилья», – заявил в понедельник на Восточном экономическом форуме замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Ключевая ставка наносит двойной удар: и по застройщикам, которым приходится брать более дорогие кредиты, и по покупателям жилья, для которых ипотека становится недоступной – даже льготная.
Но и это не единственная причина для тревожного прогноза. По словам Стасишина, если в рамках льготных ипотечных программ будет повышен минимальный размер первоначального взноса, спрос на ипотеку на первичном рынке недвижимости может снизиться на 20%.
Льготная ипотека – яркий пример разнонаправленности подходов к экономическому управлению, которые сейчас демонстрируют ведомства. Так, Центробанк с опаской смотрит на различные схемы, делающие ипотеку доступнее.
В Минфине, как можно судить, не в восторге от того, что теперь бюджету предстоит переплачивать банкам за «фактор Набиуллиной», и уже обдумывают меры противодействия. Как пояснял на минувшей неделе директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков, сейчас обсуждается повышение в рамках льготных ипотечных программ размера минимального первоначального взноса до 20% с текущих 15%.
Кроме того, по его словам, идет дискуссия о том, как скорректировать саму формулу расчета бюджетной компенсации за разницу ставок. Речь идет об изменении «так называемой маржи банков». «Это тот добавок, который вносится в формулу, применяемую при расчете того, что должно субсидироваться банку, – сказал Чебесков. – Формула построена так, что когда ключевая ставка растет, банки получают значительно больше… Бюджет платит больше, а банки на самом деле больше зарабатывают».
Минстрой же вопреки всем этим дискуссиям должен достигать поставленных перед страной целей по вводу жилья. «В этом году перед стройкомплексом стоит задача ввести не менее 50 млн кв. м многоквартирного жилья», – сообщал ранее Стасишин.
Добавим к этому проблему «усыхания» средней площади возводимых в стране квартир. Основная причина, как поясняли эксперты, – ухудшающаяся платежеспособность населения на фоне растущих цен (см. «НГ» от 27.08.23). Гендиректор госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко, выступая в понедельник на Восточном экономическом форуме, заявил, что для стимулирования застройщиков возводить дома с квартирами большой площади нужно опять-таки делать ипотеку еще доступнее.
«Человек хочет купить большую квартиру – давайте два пункта ипотеки снимем. И застройщику будет выгодно, и всем», – сказал Мутко. По его данным, сегодня 53% жилья в новостройках приходится на однокомнатные квартиры, которые не подходят для семей с детьми.
При этом на рынке жилья уже есть два прецедента, которые, по мнению экспертов, могут свидетельствовать о постепенном изменении приоритетов. В конце августа Минсельхоз сообщил, что «в связи с повышением ключевой ставки Банка России до 12% и в целях недопущения превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками временно приостановлена выдача новых ипотечных кредитов» по программе сельской ипотеки. «Выдача будет возобновлена после изменения текущей экономической ситуации», – поясняли в министерстве.
Сельская ипотека может возобновиться с 2024 года, сообщил затем глава Минсельхоза Дмитрий Патрушев. С 2020 года благодаря этой программе жилищные условия улучшили более 120 тыс. семей. Кредит выдается по ставке от 0,1 до 3% годовых.
Одновременно с этим в Минцифры сделали льготную IT-ипотеку еще доступнее. В начале сентября ведомство сообщило, что сотрудники IT-компаний до 35 лет включительно могут больше не подтверждать минимальный уровень зарплаты, чтобы оформить льготную ипотеку. При этом кредитный лимит по программе увеличен с 240 до 500 млрд руб. Программа действует с 2022 года, за это время IT-ипотеку получили более 23 тыс. человек. Предельная ставка по кредиту – до 5% годовых.
«Ипотека для IT-специалистов – это не массовая программа, она адресована ограниченному кругу потенциальных заемщиков. И поддерживать дальше эту программу для Минцифры очень важно, потому что в этом ведомстве осознают проблему нехватки кадров в IT-отрасли и их оттока за рубеж», – считает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. С сельской ипотекой, по его мнению, другая история: этот кредит потенциально может взять большое число семей.
«Условия IT-ипотеки изначально были более жесткими, поэтому их смягчение выглядит логично. И эта программа значительно моложе сельской ипотеки, успело воспользоваться относительно немного клиентов, поэтому ее консервация сейчас избыточна», – полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Так что, судя по оценкам экспертов, льготную ипотеку как таковую не упразднят, тем более что в конце 2022-го принимались решения о продлении действия программ. Но профильные ведомства могут предпринять меры для сужения потенциального круга заемщиков, допустил Щекин.
«Скорее всего правительство просто пересмотрит параметры для выдачи кредитов. Кроме того, могут ограничить одобрение программ только для определенных категорий граждан», – соглашается директор по развитию группы компаний «Жилой Квартал» Эдуард Самигуллин.
Как предполагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, вероятно, постепенно останутся только точечные, адресные программы, и их число может даже увеличиться. Например, в стране уже действует программа «Семейной ипотеки» с максимальной ставкой 6%. Есть «Дальневосточная ипотека» с максимальной ставкой 2%.
Еще один вариант, который, по мнению части экспертов, могут рассмотреть власти – общее повышение ставки по льготным ипотечным программам. Такое решение возможно при дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ.
«Пока ключевая ставка находится на уровне 12%, пересматривать ставки по льготной ипотеке скорее всего не будут. По опыту прошлого года ставку по госпрограмме подняли до 12% при ключевой ставке 20% – разница 8 процентных пунктов. Сейчас разница между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке не сильно критична», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Но если в бюджете будут сильно увеличиваться расходы на субсидирование ипотеки на фоне дальнейшего роста ключевой ставки до 15–20%, то, по словам Репченко, «не исключено либо повышение ставок по льготной ипотеке, либо сокращение программ». Директор департамента ипотечного кредитования ФСК Family Анастасия Бычкова назвала в качестве вероятного диапазона повышения ставки 0,5–1 процентных пункта. Это, судя по всему, минимальный шаг.
И конечно, представители рынка предупреждают о возможных проблемах в жилищной отрасли в случае ужесточения условий льготной ипотеки. «На сегодняшний день доля льготных программ в общей выдаче составляет практически 80%», – сообщила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Если требования ЦБ будут ужесточаться и не будет выгодных ипотечных программ, то спрос на ипотеку снизится. За этим последует стагнация строительства, что, возможно, приведет к заморозке новых проектов», – предупредила гендиректор компании VSN Realty Яна Глазунова.
Перипетии с ипотекой угнетают и без того невысокий спрос на новостройки, отметил гендиректор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко. «На вторичном рынке ипотека уже сильно подорожала, и там тоже ситуация сложная», – пояснил он. Рынок новостроек напрямую связан с ситуацией на вторичном рынке: чтобы купить новую квартиру, людям часто надо сначала продать старую.
Между тем, как считает эксперт компании «Полилог» Александр Хазариди, за будущее сельской ипотеки, история с которой породила версии о возможной смене приоритетов, «переживать не стоит». «Скорее всего программа будет возобновлена в следующем году. К этому времени Минсельхоз, вероятно, договорится с Минфином о повышении лимитов, а также прояснится ситуация с ключевой ставкой, – ожидает эксперт. – К тому же в 2024-м пройдут выборы президента, а это важная точка для активизации старых и запуска всевозможных новых льготных программ».